新房氛围陪衬到位了,沙井,项(xiang)目,地产
终于，楼市(shi)再次走(zou)到十字路口。
距离(li)央行(xing)开释一(yi)揽子地产大招(zhao)不(bu)过两天，本日（9月26日）地方高层(ceng)紧张会议(yi)针对当前经济(ji)情势，部署(shu)下一(yi)步经济(ji)工作中就特别提到“要(yao)促进房地产市(shi)场止跌回稳”。
这句话出现(xian)在这样的会议(yi)，不(bu)说是超预期，至少接下来各个层(ceng)级和(he)处所加足马力周全合营挽救市(shi)场也(ye)是没有什么(me)牵挂了。
特别是会议(yi)还特别提到要(yao)回应大家关切的成绩，好比放松限购，降存(cun)量房贷利率等。
所以更大的招(zhao)式置信已在来的路上。
但能不(bu)能真正(zheng)把各地房地产市(shi)场从深渊中拉(la)出来，还要(yao)时间(jian)磨练，因为买房的底层(ceng)需求稳定(ding)，而各地新房项(xiang)目又(you)在抢时间(jian)入市(shi)。
最显着的，趁着十一(yi)黄金周将至，深圳各大新房已开始陆陆续续做(zuo)10月的蓄客(ke)工作。
好比位于龙华深高北学区的深业上城学府、位于光明(ming)凤凰的中建观玥、位于宝(bao)安沙井的鸿(hong)荣源珈誉(yu)·玖玺(xi)和(he)鸿(hong)桥(qiao)世(shi)纪名园等。
总的来讲，10月的深圳有望迎来新房供给的小高峰。
网红盘马上包围
虽然说估(gu)计市(shi)场有利好预期开释，但10月深圳率先热烈的新房估(gu)计会是网红片区沙井的鸿(hong)荣源珈誉(yu)·玖玺(xi)。
因为项(xiang)目已开释10.1样板开放的音讯(xun)，接下来入市(shi)的节拍也(ye)就响应会快很多(duo)。
并且作为继华强城和(he)万丰海(hai)岸城后沙井热度非常高的项(xiang)目，大户型的加推异样也(ye)会引发市(shi)场张望群(qun)体的一(yi)番存(cun)眷。
一(yi)方面，虽然沙井的市(shi)场已不(bu)复华强城和(he)万丰海(hai)岸城的高光，但加推的是独立地块的大户型楼王(wang)单位，254套房源，面积段为124-137㎡的4房，169-199㎡的4房，是沙井当下市(shi)场上对照有代表性的新房项(xiang)目，销售怎(zen)样，于区域性新房而言风向(xiang)标意义。
另(ling)外一(yi)方面，项(xiang)目本身属于沙井能够与万丰海(hai)岸城体量比拼的超级综合大盘。
项(xiang)目涵盖高端室(shi)庐、贸易(yi)办(ban)公、星(xing)级旅店(dian)、大型购物中央等多(duo)种业态，配套齐全，距离(li)地铁口也(ye)非常近，交通方便，再加上又(you)是属于深圳外国(guo)语黉(hong)舍（团体）宝(bao)安黉(hong)舍招(zhao)生学区局限，市(shi)场上有一(yi)定(ding)的议(yi)价权。
不(bu)过，这都是创(chuang)建在市(shi)场销售不(bu)错(cuo)、潜在的购房群(qun)体绝对张望的情绪没这么(me)猛烈的基础之上。
现(xian)在网红盘想要(yao)靠着大户型改进包围还是会有很大压力，更不(bu)必说项(xiang)目会自带一(yi)些无法轻忽的短板。
好比项(xiang)目体量大的好处是配套齐全，但也(ye)正(zheng)因为体量大也(ye)带来了高密(mi)度。
最显着的就是异样作为鸿(hong)荣源打(da)造的位于龙华的超大社区项(xiang)目龙华壹(yi)方城，从2015年首期入市(shi)到如今，社区经过了将近十年的浮沉(chen)，现(xian)实居住的业主最深的体味就是出行(xing)拥堵。
而包含珈誉(yu)·玖玺(xi)的珈誉(yu)府和(he)万丰海(hai)岸城的项(xiang)目，未来都是上万户的超大社区。
现(xian)在凤塘大道(dao)一(yi)样平常自驾出行(xing)已很拥堵，就更难(nan)想象未来这两个超大体量的社区入住满员的情况。
好比项(xiang)目属于鸿(hong)荣源旧改项(xiang)目标其中一(yi)个地块，这就意味着周边会有持续施工的影响，整体环境面目提拔(ba)还需要(yao)很多(duo)时间(jian)。
这些都是无法轻忽的现(xian)实成绩。虽然不(bu)会成为购房群(qun)体选择的决定(ding)性因素，但也(ye)间(jian)接会成为大家自住考虑的根据。
竞品市(shi)场
网红盘要(yao)包围，除了项(xiang)目现(xian)实的情况会有所影响，购房群(qun)体真正(zheng)考虑的还包含市(shi)场因素。
现(xian)在的新房市(shi)场是什么(me)情况呢？
一(yi)是新房款式未变，同类实在太多(duo)了。
近一(yi)点的有沙井最大的新诞生的大体量项(xiang)目万丰海(hai)岸城，接近500套在售，一(yi)起之隔的鸿(hong)荣源珈誉(yu)府已入市(shi)的1—8栋统共还有一(yi)千四百多(duo)套房源在售。
再远一(yi)点的有11号线地铁口鸿(hong)桥(qiao)世(shi)纪名园和(he)位于沙井12号线海(hai)上故乡东站A出口的大盘前海(hai)未来城，估(gu)计很快入市(shi)第(di)一(yi)批房源。
前者将首推1栋A座(zuo)/B座(zuo)/F座(zuo)，建面约89-188㎡，共399套房源，流传出的户型计划方正(zheng)。
后者分五期开辟，4块二类居住用地，总规(gui)划2380户，首推1栋1/2单位，共计595套。
还有更远一(yi)点的，好比跨区的光明(ming)，就更不(bu)必说了。
好比位于光明(ming)高铁站旁的几个项(xiang)目，中建观玥、中海(hai)韶(shao)光境等等。
更紧张的是，后续入市(shi)的项(xiang)目都在卷深圳修建新规(gui)的面积，利用率也(ye)会更高。
好比前海(hai)未来城流传出的户型图(tu)中，约76㎡计划出紧凑的3房，约113㎡计划出了4+1房。
再好比光明(ming)的中建观玥和(he)兰玉庭，从暴光的户型图(tu)来看(kan)，可以显着感觉到计划的户型，都是大阳台计划更大了，飘(piao)窗也(ye)更大了。
这样一(yi)来，其他(ta)项(xiang)目现(xian)实的得房率也(ye)会比过去(qu)入市(shi)的项(xiang)目更高。
而从珈誉(yu)·玖玺(xi)开释出的户型图(tu)来看(kan)，124平计划是3+1房，169平和(he)199平大户型计划是4房，但户型够不(bu)敷方正(zheng)可以自行(xing)体味。
不(bu)但同类新房在卷户型，二手房的低(di)谷处选择也(ye)非常多(duo)了。
二是焦点区甚至带优质黉(hong)舍的二手房，五六百万也(ye)能踏过门(men)坎了。
好比位于龙华红山地段的金地上塘道(dao)一(yi)期，2010年的房子，学区是龙华实验黉(hong)舍初中部，不(bu)到500万的常规(gui)住家三(san)房也(ye)能买得到。
好比位于南山前海(hai)的阳光花地苑(yuan)，2010年的房子，不(bu)到500万也(ye)能选择紧凑一(yi)点的两房。
再好比位于南山南油(you)的福(fu)满园，不(bu)到500万的两房也(ye)有报价。
再好比作为深圳焦点改进型片区宝(bao)中，近来2007年的菁英趣庭挂出一(yi)套77平的户型，业主报价399万。过去(qu)的8月一(yi)套97平的户型成交是665万。
根据乐有家研究数据显示，停止9月22日，第(di)三(san)季(ji)度以来深圳低(di)于“参(can)考价”10%成交的二手房源达到14.28%，低(di)于“参(can)考价”10%至20%成交的达到30.64%，低(di)于“参(can)考价”20%以上成交的达到44.79%，也(ye)就是说已是将近九成二手房成交价低(di)于“参(can)考价”。
这是成交价数据，而不(bu)是挂牌数据。
所以，后市(shi)的二手房代价也(ye)会响应地有影响。
纵然楼市(shi)的预期在这几天陆陆续续有修补，在竞品浩繁(fan)的情况之下，还要(yao)看(kan)因城施策(ce)的详细细则和(he)项(xiang)目标现(xian)实代价。
作者 | 飞天小女警