50个基(ji)点，楼市兴奋(fen)了,人(ren)民币,利(li)息,用于投资
终于，美联储降息，期待已久的靴子落地，朋友圈也刷了屏。
各个楼盘格外兴奋(fen)，纷(fen)纷(fen)挂(gua)钩(gou)这个大(da)消息。
无论是(shi)豪宅、还是(shi)普通刚(gang)需(xu)项目，不外乎一个准则——美联储降息，将会迎来低利(li)率，利(li)好国债券、股市以及我们的房地产(chan)等一切资产(chan)。
降息超预期
美联储降息，为什(shi)么市场会特别关注？
一是(shi)大(da)家都在(zai)等这个靴子落地，二是(shi)大(da)家都关心美联储降息是(shi)否对我们的经济好转有影(ying)响，三是(shi)会不会利(li)好我们的股市和楼市。
我们这两年在(zai)美联储加息的情(qing)况下，有不少钱流出去美国的银行吃(chi)利(li)息。
根据国家外汇管理局9月7日发布的统计数据显示，截至8月末外汇储备为32882.15亿美元。
资本逐利(li)，反应也会更(geng)迅速(su)，美联储降息后，便会出现汇率波动，当回流的投资收益大(da)于美国利(li)息（包括美国银行存(cun)款、国债）加上汇率差的时(shi)候，那么在(zai)海(hai)外的部分资产(chan)就会回流到国内用于投资。
而(er)目前(qian)虽然还没到回流投资收益大(da)于美国利(li)息（包括美国银行存(cun)款、国债）加上汇率差的时(shi)候，但降息是(shi)周期行为，是(shi)资本流动的信号。
因为美联储大(da)幅(fu)降息50个基(ji)点是(shi)近4年来首(shou)次下降，5字(zi)头(tou)的利(li)率下降到4字(zi)头(tou)力度(du)超预期。
已经有金融(rong)机构预测，这是(shi)美国正式开启宽(kuan)松周期，未(wei)来两年内将持续降息，几年内还可能会降到1.75%—2%之间。
中央银行的货币政策是(shi)影(ying)响经济金融(rong)走向的重要政策工具(ju)。
而(er)美国又是(shi)全球最(zui)大(da)的经济体(ti)，每(mei)次货币政策调整都引起全球范围内的连锁反应。
于是(shi)，市场普遍(bian)认为我们当前(qian)的房地产(chan)周期，是(shi)受到了美联储加息影(ying)响，为了应对美联储降息，我们的央行也有可能会调整货币政策，尤其是(shi)房贷(dai)政策。
比(bi)如央行降息降准、下调存(cun)量房贷(dai)利(li)率等一系列的操(cao)作。一旦这些操(cao)作实现，也将有可能会带来国内房地产(chan)市场筑底。
那么对伺机买房的群体(ti)而(er)言，也就理所当然被认为是(shi)利(li)好信号。
但降息是(shi)长期的，这一切都建立在(zai)人(ren)民币升值的基(ji)础之上。
而(er)海(hai)外资金是(shi)自由的，降息后，全球承接资金的地方很(hen)多，比(bi)如印度(du)、日本、东南亚等地区(qu)。
去年和今年这些地区(qu)就出现了股市指数大(da)涨，甚至创历史新高。
再加上美国已经提前(qian)对我们的优质产(chan)业、新兴科技领域设置了门槛。
如提高新能源汽(qi)车、光伏芯(xin)片行业、半导体(ti)行业等有优势(shi)的科技技术领域关税，甚至要求(qiu)其他国家对中国一些行业施加新限制(zhi)，要求(qiu)出口(kou)美国的部分产(chan)品(pin)不包含中国生产(chan)的零(ling)部件。
而(er)国际(ji)资金投资很(hen)多时(shi)候是(shi)按照各个国家或者地区(qu)的一些新兴市场或者产(chan)业、公司等进行投资。
所以国际(ji)上的资金是(shi)否能顺利(li)回流都是(shi)未(wei)可知的。
换汇风险
美联储降息，马上有实质性影(ying)响的，并不一定是(shi)我们的房地产(chan)，而(er)是(shi)在(zai)海(hai)外的人(ren)民币资产(chan)。
对出去了的人(ren)民币来说，就算(suan)是(shi)简单地存(cun)在(zai)美国银行都是(shi)高风险投资行为。
出海(hai)的人(ren)民币需(xu)要先兑换成美元，然后再进行投资，赚取的收益一般以年计算(suan)利(li)息，不如汇率按天波动得快。
这就会导致我们的人(ren)民币换成美元投资还没等到年底吃(chi)完利(li)息，就已经被汇率收割。
举个例子。
上周五(wu)美元兑人(ren)民币的汇率是(shi)1美元=7.103元人(ren)民币。
如果上周五(wu)我们带着100万人(ren)民币就能兑换成140785.5836美金。
由于美国银行存(cun)款给到的利(li)息比(bi)较高，计划是(shi)存(cun)进美国银行吃(chi)7天1%的利(li)息，那么到9月19日本金和利(li)息就是(shi)140812.5836美元。
但现在(zai)美联储降息了，9月19日汇率是(shi)1美元=7.0983元人(ren)民币。
那么再兑换回来人(ren)民币就只能兑回999529.9622元。
也就是(shi)说，就是(shi)短短一周，原本计划去薅美国银行存(cun)款利(li)息的羊毛，结果因为汇率波动，就亏(kui)了470.0378块。
这仅仅是(shi)一个星期内汇率的变化。
若是(shi)去年人(ren)民币贬值到7.2左右的时(shi)候选择出去，那么今天再选择回来，这100万就很(hen)有可能缩(suo)水更(geng)多。
要是(shi)出海(hai)，能合理理财投资，有比(bi)较高的收益回报还好，但很(hen)多人(ren)都是(shi)盯着高息存(cun)款去的。
而(er)降息是(shi)一个周期，这次是(shi)个信号，根据美联储释(shi)放的信号，未(wei)来两三年人(ren)民币就有机会进一步升值。
这样一来，到海(hai)外去的人(ren)民币若只是(shi)在(zai)美国银行吃(chi)利(li)息就有可能会被美元兑换人(ren)民币贬值的汇率逐渐扯平。
目前(qian)我们正处于降息通道，加息的可能性更(geng)小，其他资产(chan)也在(zai)收缩(suo)。
比(bi)如一线城市的房产(chan)，新房打折，或者折上折是(shi)常(chang)态，何时(shi)停止这种打折的趋势(shi)都未(wei)可知。
除非资金一直放在(zai)外面(mian)不兑换。
所以，这也是(shi)为什(shi)么很(hen)多人(ren)说把人(ren)民币兑换成美元是(shi)高风险的投资行为，为什(shi)么美联储通过加息然后再降息能够收割人(ren)民币。
而(er)我们房地产(chan)当前(qian)的局面(mian)，更(geng)多是(shi)由于供需(xu)关系改变和债务周期带来的影(ying)响，外部影(ying)响因素小于内部因素。
大(da)家对房地产(chan)的预期已经放得很(hen)低。
一旦出现资产(chan)价格的上涨，或者反弹，相信更(geng)多人(ren)考虑(lu)的是(shi)如何抓住机会挂(gua)牌出让，而(er)不是(shi)抄底捡漏。
作者|骑猪英(ying)雄